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房屋租赁期限内房东房客可用合同应对“扯

www.guoz.cn  2006-2-8 9:02:20  文章来自:江西房地产网  
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      房屋租赁并不比买卖简单。对于房东,租赁期限内房屋已脱离自己的实际掌控,要通过合同确保自己的租金收益,同时保护房屋不被人为损坏,更要避免面临租客违约提前退租后“人去楼空”的被动处境。对于房客,因并非房屋的所有权人,其仅从所有权人处取得有限的使用权,在租赁期限内对房屋使用范围、相关设施的使用及费用承担在合同中也均应明确约定。
  确定租赁双方当事人身份首先,需要确定的是当事人为个人还是公司。若以公司身份作为出租或承租人,租赁合同必须体现该租赁行为为公司行为,否则一旦出现问题,相对人很难向个人追究原本应由公司承担的法律责任。
  另外,承租人应当依据产权证上记载的权利人来确定与其签订租赁合同的相对人是否确有出租该房屋的权利。若承租人与实际上并无出租权的人签订租赁合同,则该合同须经有权出租的人认可。否则,在此之前该租赁合同的效力尚未确定。如果未经认可,承租人可能面临缺乏有效合同的不利处境。
  租赁保证金为确保承租人能够合理、善意地使用房屋,并按时支付租赁期间应由其承担的各项费用,双方可于租金之外另行约定租赁保证金,即俗称的押金。押金通常为一至三个月的租金。租赁关系终止时,租赁保证金可用于抵充依合同约定由承租人承担的费用,剩余部分应返还承租人。在出现承租人提前退租、拖欠相关费用等情形时,允许出租人先行以租赁保证金抵冲相关费用。
  租赁登记的重要性租赁合同经双方签章后即行生效,但承租人应于之后要求将该租赁合同至房屋所在区、县房地产交易中心作备案登记。至此,该租赁关系产生对抗第三人效力。签订租赁合同后,该合同于双方当事人之间虽然有效,但如果发生“一屋两租”的情况,即之前该房屋已存在租赁关系,或此后房东另行与他人设定租赁关系,而且该租赁关系经过登记备案,则其他承租人无法对抗已经过备案登记的租赁关系承租人,即实际由经过备案登记的承租人取得承租权。
  确定房屋类型房屋类型基本分为居住用房和非居住用房两种。承租人需根据自己用途选择相应类型的房屋。如果该承租房屋需用于办公,必须选择非居住用房。因为办理营业执照必须有非居住用房。具体房屋类型需根据产权证上的记载确定。另外,确定房屋类型并选择相适应类型租赁后,租赁期内承租人不得擅自改变该房屋用途,否则视作违约行为。例如,居住用房不得擅自改变为非居住,除双方同意外还需取得有关部门
  的批准。租金的支付时间及支付方式通常大多数人认为就租金数额达成一致后就万事大吉了,其实租金的支付时间及支付方式同样具有举足轻重的地位。出现承租人拖欠租金的情形时,如果合同中事先约定有支付时间,这样出租人有权自该支付时间起向承租人加收滞纳金。对于滞纳金数额若有约定,依据双方约定;若双方此前未有约定,根据《上海市房屋租赁条例》第二十三条规定以拖欠租金额的日万分之四计收。另外,法律规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金达一定期限,出租人有权解除租赁合同。法律允许双方当事人自行约定该期限。若无约定,《上海市房屋租赁条例》第二十三条规定承租人逾期不支付租金累计超过六个月,出租人可以解除租赁合同。租金的支付方式包括现金、支票或银行转账等。承租人亦应依照双方约定的支付方式支付租金。
  转租中承租人须知房屋的合法承租人在一定条件下有权全部或部分出租该房屋,此种出租行为称为转租。转租在租赁范围、时间等方面很大程度受之前租赁合同的限制。转租的租赁条件不得大于转租人于上手租赁合同中取得的租赁条件,主要指租赁范围、时间等,否则超出部分属无效。需要注意的是,在转租房屋时需要取得所有房屋产权人同意本次转租关系的证明,该同意证明可以采用两种形式:上手租赁合同中已约定承租人有转租权或者房屋产权人直接对本次转租提供同意证明。若未取得房屋产权人对此次转租的上述任何一种同意证明,此后所有转租关系均将被解除 


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