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房贷固定利率适合投资客户

www.guoz.cn  2006-2-8 8:43:02  文章来自:江西房地产网  
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     日前,光大银行正式推出“阳光生活”固定利率房贷产品,贷款期限主要集中在5年以下和5-10年两个档期,其中5年以下的固定利率水平定格为5.94%,5-10年的固定利率水平为6.18%.应该说,这两个固定利率均要明显低于之前业界传闻的6.5-7.0%,在某种意义上将会为投资置业者的房贷选择提供了更为实际一条途径。但是,对于投资型客户和普通的自主型客户来说,究竟各自选择什么方式的利率更为合理呢?"链家地产"市场专业人士认为,基于当前固定利率的执行标准,对于投资型的客户来说选择固定利率将更为适合,而对于普通的自住型客户来说并非选择固定利率就是一个明智的渠道。这是因为: 


首先,固定利率将会有效降低投资型客户的投资风险 

从当前的房地产市场走势来看, 之所以房价持续的高涨,在一定程度上来说是因为投资型客户所带动的过度投资或投机行为而造成的。为了稳定房价的平稳,2005年国家已经出台了一系列的宏观调控政策,其最根本的都是在于抑制或打击投资和投机行为,比如2年内转手交易需要按照销售时的全额来缴纳营业税、对于二次房贷者将执行基准利率而不能享受一定的利率优惠;这些都说明在未来的宏观调控政策中将会对投资型的购房行为加大调控力度,这也在一定程度上加大了房产投资的风险。因此,"链家地产"市场专业人士认为,选择固定利率对于投资型客户来说将会大大减少利率变动带来的不确定投资风险,从而可以提高房产投资的收益预期。 


其次,投资型客户选择5年期固定利率月还款仅高出12.53元 

我们可以算一笔经济账。比如丁先生和张小姐都要在光大银行贷款30万,其中丁先生目前还有多套房贷款没还清,此次贷款属于多次房贷,也表明丁先生是一位投资型的客户,不能享受相应的房贷利率优惠;张小姐是首次贷款买房,可以享受相应的房贷利率优惠。 

非常明显,对于首次房贷者张小姐来说,如果贷款期限为5年,选择固定利率将比浮动利率每月多出92.86元,5年总共要多还款5571.6元;如果贷款期限为10年,选择固定利率将比浮动利率每月多还100.82元,10年总共要多还12098.4元。而对于投资型客户丁先生来说,如果贷款期限为5年,选择固定利率仅比浮动利率每月多出12.53元,5年总共多出751.8元;如果贷款期限为10年,每月多还9.08元,10年总共才1089.6元。 

因此,“链家地产”市场专业人士认为,对于首次购房的自住型客户来说,选择5年期的固定利率将会使其每月成本明显上涨1.63%左右,10年期的每月成本更会上涨3.09%;而投资型客户选择5年期的固定利率使其每月的成本上涨仅为0.22%,10年期的每月成本上涨也仅为0.27%。由此说明投资型客户选择固定利率从经济角度来说相对也是可以接受的。 


第三,投资型客户对于浮动利率变动的接受力已经明显较弱 

从选择固定利率与浮动利率的利差来看,投资型客户的利差在0.06-0.09%之间,普通自住者的房贷利差却依然有0.67%左右。而从2004年10月29日和2005年3月17日的两次利率调整幅度来看,分别达到了0.27个百分点和0.2个百分点,这就意味着对于投资型客户来说,如果选择浮动利率,只要利率再发生一次变动,其房贷利率必然会超过固定利率的水平,说明投资型客户对于浮动利率变动的接受力已经相对较弱;相反,对于普通自住者来说,如果选择浮动利率,按近两次的利率变动幅度,依然可以接受三次左右的上调才会接近固定利率的水平,说明对于浮动利率的选择依然有较大的优势。 

综上所述,“链家地产”市场专业人士认为,由于此次光大银行推出的固定利率跟现行的浮动利率相比利差较少,特别是对于投资型客户来说基本接近,由此可以表明固定利率更适合投资型客户,但相比较而言,普通自住者选择固定利率的优势就并不明显。 



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